مشارکت در ساخت و پیمان مدیریت
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت قراردادی است که بین مالک زمین یا ملک کلنگی با سازنده منعقد میگردد که در صورت رعایت حقوق طرفین دارای سود رضایت بخش برای دو طرف معامله خواهد بود.
نکات کلیدی که در قرارداد مشارکت باید مد نظر قرارگیرد:
- فرمول مشارکت در ساخت :
معمولا اختلاف بین مالک و سازنده در میزان قدر السهم و مبلغ بلاعوض میباشد که از فرمول زیر محاسبه میگردد:
B=(%S*A)-( %M*H)
مقدار بلاعوض = درصد قدرالسهم سازنده * کل ارزش ملک – قدر السهم مالک *کل هزینه ساخت و جواز
B – مقدار بلاعوض
M– قدر السهم مالک
H– کل هزینه ساخت
S– قدرالسهم سازنده
A- ارزش ملک
به عنوان مثال ملکی به ارزش ۹۰ میلیارد ریال با هزینه ساخت ۳۵میلیارد ریال که در آن طی توافق بعمل سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد میباشد مقدار مبلغ بلاعوض به صورت زیر محاسبه میگردد:
(۴۰%*۹۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) – (۶۰%*۳۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰)=۱۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
و در مناطقی از تهران یا شهرستانها که قیمت زمین پایین میباشد در صورتی که عدد بدست آمده منفی باشد یعنی باید قدر السهم سازنده افزایش پیدا کند ودر صورت صفر شدن درصد به صورت ۵۰ به ۵۰ تغییر میکند.
فرمول فوق به صورت کلی می باشد و به دلیل شرایط خاص هر ملک نسبت به ملکهای دیگر و مشخصاتی شامل تعداد طبقات و شمالی، جنوبی بودن ملک بهتر است مالکین محترم قبل از عقد قرارداد با یک کارشناس مجرب در این زمینه مشورت نمایند
۲- برنامه زمانبندی
متاسفانه در اکثر قراردادهای مشارکت ، برنامه زمانبندی دیده نمی شود که این امر باعث بروز مشکلات بسیاری برای مالکین در صورت بروز اختلاف و مراجعه به مراجع قانونی میگردد.
لازم است در قرارداد مشارکت با مشاوره کارشناسان عمرانی برای هر یک از مراحل عملیاتی شامل خاکبرداری ، فونداسیون ، اجرای اسکلت ، سفت کاری و نازک کاری و تحویل، مدت زمان منطقی و معقولی در نظر گرفت ودر صورت تاخیر ، مبلغی را به عنوان ضررو زیان در نظر گرفت . این بند باعث میگردد در صورت تعطیلی بیش از حد پروژه و یا عدم توانایی سازنده در اجرای ساخت پروژه ، مالک در هر مرحله ای بتواند به مراجع قضایی مراجعه و طبق قانون قرارداد را فسخ نماید ، در غیر اینصورت تا پایان زمان قرارداد حق هیچگونه شکایت یا اعتراضی را نخواهد داشت.
۳-جنس و نوع مصالح مصرفی
الزامی است در هنگام عقد قرارداد کلیه مصالح مورد توافق به صورت مکتوب در قرارداد ذکر گردد به عنوان مثال :
- نوع اسکلت بتنی
- سرامیک کف به ابعاد ۵۰*۵۰ از نوع درجه یک کارخانه کاشی تبریز یا الوند ( طرح و رنگ به تایید نماینده مالکین برسد)
- کاشی بدنه به ابعاد ۳۰*۶۰ از نوع درجه یک کارخانه کاشی سینا
- کابینت تمام MDF سفید براق
- شیر آلات اهرمی درجه یک شیبه یا قهرمان
- ………………………
- ……………………..
۴- تعهدات طرفین
در قرارداد مشارکت می بایست تعهدات مالک و سازنده مشخص گردد
- تعهدات مالک شامل تخلیه به موقع ملک و حضور در دفترخانه جهت انتقال سهم سازنده و غیره می باشد.
- تعهد سازنده نیز پرداخت به موقع مبلغ بلاعوض ، اخذ پروانه ساختمانی در زمان مشخص شده و اجرای به موقع پروژه طبق قرارداد و موارد شرایط خصوصی پیمان می باشد .
